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刨食不良资产

向群蕊
导读 经济观察网 记者 田国宝 8月上旬,李东以80万元价格从某商业银行手中接过一笔不良资产。如果处置顺利,他可以获得近一倍收益,风险是血...

经济观察网 记者 田国宝 8月上旬,李东以80万元价格从某商业银行手中接过一笔不良资产。如果处置顺利,他可以获得近一倍收益,风险是血本无归。不良资产是一笔本息余额140万元已断供的房贷,抵押物是一套合肥的两居室住宅。

对于断供的房贷,银行通常有两种处理方式,第一是向法院起诉业主,通过司法拍卖抵押物等形式挽回损失;第二是将债权和抵押物打包转让给AMC等第三方。李东接手的不良资产为第二种处置方式。

拿到债权后,李东成为新的债权人,他有权要求业主偿还总额不超过140万元的债务;如果业主没有能力或不愿意偿债,李东可以向法院申请强制执行,将抵押物的所有权变更到自己名下。

如果李东通过二手房市场购买该套房子,按最新成交价需要146万元;但通过不良资产处置仅需80万元,不到市场价的六折。李东说,另一个吸引他的是,资产没有其他抵押和质押等情况,相对较为干净。

不只李东,今年以来,资本市场也开始关注不良资产领域的机会。一位金融机构人士告诉经济观察网,他所在的机构已经成立了不良资产投资部门。他们认为,未来一段时间内,不良资产或将成为一个重要的投资领域。

李东说,不同于专业的金融机构和AMC机构,个人投资不良资产存在两大风险,第一是成本风险,一旦诉讼进入拉锯战,可能会付出较高的时间和资金成本;第二是执行困难,这类情况在不良资产处置领域普遍存在。

接触

2022年底从一家知名互联网公司失业后,李东从事过网约车、送外卖、生活博主等多份职业,但最终均没有坚持下来。2023年底,他开始认真思考自己的未来:虽然已经过了35岁的职业黄金年龄,但人生之路依然漫长。

2024年上半年,一个偶然机会,李东接触到不良资产领域,开始浏览和关注各大不良资产处置平台的相关信息,没有目的性,没有针对性,只是随便看看。但看的多了,一些项目引起了他的兴趣。

最先让他跃跃欲试的一个总额30万元左右的应收款不良资产包,欠款人有不少互联网公司,每一笔应收款金额多则5万元,少则1000元。资产包底价1000元,李东抱着试一试的心态报了名。

经过多轮竞拍,李东最终以8000元的价格拿到资产包。与中介机构交接完相关手续资料后,他开始尝试催债。因为原债权人已经向欠款人发送了债务确认函及催债通知,他要做的是跟进每一笔应收款的进展。

他说,该资产包有几个优点,第一,欠债人资质相对较好,有近一半都是国内耳熟能详的知名公司;第二,单笔金额较小,对于欠债人没有太大压力,偿付可能性较大;第三,风险小,即便是全部收不回来,损失也只有几千元。

经过两个多月的努力,李东最终要回了近8万元的债务,这个成果远超他预料。他说,要债最难的是债务确认,对方是否认账是关键,只要能确认债务关系,因为金额不大,他很快就会收到转账。

小试牛刀带来的不菲回报,让李东信心满满。第二个看中的资产包是一家装修公司的应收款,10家开发商共计欠款700万元左右。根据以往经验,他预计拿到资产包的成本不会超过50万元,有十多倍的回报。

虽然每一笔应收款都有强制执行的法律文书,但由于欠款人均为爆雷房企,想要顺利拿回欠款并不容易;而且,50万元对于李东来说不是一个小数目。经过反复斟酌,他觉得风险太大,最终还是放弃了。

接触到商业银行断供房贷的资产包后,李东开始没有当回事,但仔细研究时发现,虽然是不良资产,但银行是唯一债权人,房子也没有其他抵押和质押;而且140万元的债权,本金和利息大约各占一半,银行变现80万元不会亏损本金。

“我的老家在合肥,对当地市场也比较熟悉”,李东说,经过反复考虑,他决定赌一把。由于房地产市场下行,参与竞拍的人不多,几乎没有什么竞争就成交了。虽然已经过去几天,但说起经过,他还是难掩激动之情。

下一步,李东打算回一趟合肥,找断供业主谈一谈,最好是业主将债权回收,他赚10万元到20万元就可以了;如果业主不愿或没有能力接手,还得安抚好业主,避免在强制执行阶段节外生枝。

“如果这一单做成了,说明这个领域确实可以试试”,李东说,不良资产看似比法拍房的风险更大,但风险主要集中在资产包本身,只要认真筛选出好的标的,就可以最大限度地避免风险,“后期只是繁琐一些,但不难”。

刨食

李东每天都花费大量时间在各大平台浏览已挂牌的不良资产项目,寻找合适的投资机会。但几个月下来,他发现,虽然挂牌项目很多,但值得投资的项目不多,能让他感到激动和兴奋的项目更少。李东说,他像是小鸡在刨食,刨几天才能发现一个好项目。

不是所有的好项目都可以投资,有些项目看起来不错,但实际上价值不大。比如,个人消费贷违约产生的不良资产,虽然有房子作为抵押物,名义上有十几倍的回报。但由于债权人对抵押物没有优先权利,最终回报很难兑现。

投资不良资产也要结合自身能力,一些项目价值较大,也值得投资,但个人财力并不支持,想要拿下资产包需要加杠杆。李东说,他的底线是不加任何杠杆,投资额度不超过个人可支配资金的三分之一。

如果一个不良资产项目可以投资,投资金额也没有超过个人财力。首先考虑的是项目风险,个人投资者抵御风险能力较弱,如李东所言,他能赚得起但赔不起。所以,他会最大限度的发掘风险;如果风险无法化解或承受,则不会投资。

有关项目风险,第一看债权和抵押物是否具备唯一性。不良资产包括债权和抵押物,如果抵押物对应的还有其他债务,就要看债权对抵押物的权利是不是第一顺位。如果不是第一顺位,则存在较大风险。

第二看债权金额、抵押物价值和预期成交价之间的关系。抵押物的价值是否能覆盖债务,部分城市因为房价下跌,抵押物可能已经无法覆盖债务;资产包的成交价与抵押物价值之间是否有充足的利润空间,如果利润不及法拍房,投资意义不大。

比李东早一些,2023年底,在一家知名金融机构任职的王伟开始关注不良资产领域的投资机会。他说,由于市场上不良资产越来越多,他所在机构虽然没有成立不良资产投资部门,但已经在组建相关团队。

王伟是不良资产投资团队的成员之一,王伟和同事们一直关注不良资产市场的动态,寻找相关投资机会,但是由于当前房地产市场波动较大,加上所在机构的风控要求较为严格,目前他们还没有任何实质性投资动作。

“好的标的物,银行自己就消化了;市场上的项目,基本都存在各种各样的瑕疵”,王伟说,小额不良资产银行不愿意处理,给了个人投资者机会;但大额不良资产银行不会轻易放弃。所以,与个人投资者相比,机构投资者选择标的难度更大。

王伟说, 他所在机构要求项目层面零风险,资金层面的风险敞口不能超过5%。所以,他们宁可不投,也要确保低风险。

在他看来,目前房地产市场波动较大,成交和价格都没有稳下来,这也是投资机构谨慎的主要原因。等到房地产市场彻底触底企稳,不良资产投资的机会和价值才会显现,他们现在更多是为未来做准备。

王伟说,目前,金融机构有充足的资金但缺乏优质的投资标的;房地产企业有大量资产但现金流紧张。所以,不良资产投资更大的意义在于实现资产和资金的有效匹配,让房企甩掉历史包袱轻装上阵。

“目前来看,机会确实不多”,王伟说,除了不良资产处置方面投资,他们也在寻找土地和在建工程的投资,尤其是一些流量较好城市,如果整体上能算得过账,他们会考虑进一步投资的可能。

风口

上述金融机构人士告诉经济观察网,不良资产实际是不良债权,债权项下的抵押物是核心资产,投资一笔不良资产的本质是投资债权下的抵押物,抵押物价值的大小是判断不良资产是否值得投资的重要依据之一。

不良债权分为两类,一类是只有担保人,但没有抵押物和股权质押。债务的担保人一般是母公司或实际控制人,一旦形成不良债权,追偿难度较大。

另一类是有抵押或质押的债权,其中最为常见的抵押物是土地、在建工程、房产等不动产,还有一部分抵押物是设备、产品、原料、应收款等动产;质押一般为有相当资产规模的公司股权,相关资产登记在公司名下。

对于投资人而言,以不动产为抵押或质押的不良债权更具有投资价值。上述金融机构人士说,结构太复杂的不良资产,一般由专业的AMC公司进行综合分类处置,普通金融机构一般不会涉足。

王伟所在的机构更多时候在观望。他说,不良资产作为投资风口,已经逐渐获得资本市场共识,否则也不会成立专门的投资部门。但由于当前房地产市场波动较大,想要从中获利,似乎也没有那么容易。

王伟判断不良资产是未来投资风口的底气在于利差,几个月观察下来,大部分成交项目都有五倍到十倍的利差空间。比如,8月成交的一个资产包,债务总额接近5亿元,但最终成交价是9000万元左右;另一单以不动产为抵押物的债权,债务总额接近7000万元,最终以900万元价格成交。

王伟说,由于市场相对冷淡,大部分不良资产均以底价成交,由此形成一定利润空间。利润空间越大,理论上投资人获利越多。按照传统投资逻辑,此时他们应该加大不良资产的投资力度。

王伟所在机构认为,虽然不良资产具备较大获利空间,但由于房地产成交难度较大,短期想要变现并不容易;更大风险在于,他们的投资一旦踏空,后果将不堪设想。所以,他们并不愿意贸然出手。

上述金融机构人士说,他主要关注两个领域。一个是一线城市核心区的住宅和商办,如果项目债务关系较为简单,毛利率可以达到40%以上,就具备投资价值。但当前市场这类项目相对较少。

另一个是三大都市圈核心区域的老旧厂房,范围不局限在四个一线城市,也包括辐射范围内的其他城市。他们认为,未来房地产主要以存量改造为主,老旧厂房投资成本较低,但潜在价值较大,是较为理想的投资标的。

具体到不良债权中,老旧厂房主要以两种形式呈现。第一,传统制造企业以厂房作为抵押物形成的债务。这类债权,可以通过强制执行获得厂房等资产的所有权;风险在于是否有其他债权人分食。

第二种是以传统制造企业股权作为质押形成的债务,厂房等资产登记在企业名下。这类债权,通过执行获得企业的控制权,从而间接获得厂房等资产的所有权。风险是厂房是否已经单独进行抵押。

虽然目标较为明确,但上述金融机构人士同样选择冷静观察市场。他说,对一个行业或一个领域看不清的时候,不妨等一等,等到形势相对明晰一点,再去考虑如何做。在他看来,对于投资机构来说,防风险比投资获利更重要。

(应受访者要求,李东、王伟均为化名)