经济观察报 记者 胡艳明 6月28日上午，林然和妻子赶到北京市西城区一家招商银行的网点。银行网点在上午9点开门办理业务，他们9点10分赶到，在大堂经理的协助下取号等候。他们拿到了34号，前面有23个人在等候办理业务。林然关注到，身边很多人和他一样，也是前来申请提前还款的。
6月26日傍晚，北京市发布了新的房贷政策，首套房和二套房的首付款比例和房贷利率均有下调。看到这个消息的时候，林然心里有些难受。北京市的首套房贷款利率（五年期以上）下限已经降至3.5%，而他的首套房贷款利率依然是4.75%。面临类似情形的人不在少数，他们似乎是被政策红利“屏蔽”的群体。此前，在大量提前还款压力下，监管部门在2023年8月31日发布文件，指导商业银行自9月起降低存量首套住房贷款利率。这项利好政策惠及约5000万户、1.5亿人。但并不包括林然等一线城市的购房者，作为2019年10月以后申请房贷的人，因为有55个基点加点的下限要求，他的房贷利率依然站在“高岗”上。今年5月以来，一线城市房贷新政陆续出台，然而，林然们发现存量贷款与新发放贷款的利率差距继续扩大。这些人在互联网上分享自己的经历，向监管部门打电话、写信反映，同时积极通过提前还贷来“自救”。
“不知道新政策有没有刺激到楼市，反正是刺激到我了。”这是许多高位贷款利率购房者的心理写照。
根据官方统计数据，2019年末到2023年末的新增个人住房贷款大约在8万亿元。在提前还贷等因素影响下，2021年末到2023年末，商业银行个人住房贷款余额基本未发生太大变化。
一位中小银行管理层人士告诉经济观察报，2023年以来，当地新发放的房贷远不如之前，而且很多客户都在提前还贷。国泰君安宏观研究团队计算，2024年2月以来，居民早偿率指数加速上行，4月达到37%的历史高位，反映居民提前还贷行为明显增多。从几家券商的测算来看，监管机构和金融机构似乎都承受着巨大的压力。存量房贷利率会再次下调吗？
3.5%与4.75%
5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局等部门出台一系列支持房地产的举措，包括取消全国层面房贷利率政策下限、下调首付款比例和公积金贷款利率、设立保障性住房再贷款等多方面内容，被市场称为“517新政”。“517新政”发布后，地方政府纷纷跟进，出台相应的政策。林然也密切关注北京市的动态，期待北京市的具体实施方案。
6月26日，北京市的政策终于出台。北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行等四部门联合发布了《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，明确调整优化北京地区住房信贷政策的相关举措，包括下调北京市新发放商业性个人住房贷款最低首付款比例、贷款利率等。其中，首套房的最低首付款比例调整为不低于20%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点，为3.5%；二套房的贷款利率下限则按五环内、外区分，位于五环内的，下限调整为LPR减5个基点，目前为3.9%；五环外的，下限调整为LPR减25个基点，目前为3.7%。
从6月27日起，北京市的各家银行已经开始执行最新的政策。
等了一个多月，北京市出台的政策并不涉及存量贷款，只针对新购房者，林然有些失望。
2023年2月，林然在银行贷款165万元，购买了北京市东城区的一套商品房。按照当时的政策，他的房贷利率在LPR基础上加点55个基点，现在执行利率是4.75%（每年1月1日调整）。他选择了等额本金的还款方式，月还款额在12000元左右。
林然发现，新贷款利率与他的贷款利率，利差已经超过了1个百分点。即使他的房贷利率会在明年1月1日进行重定价，利率降为4.5%，但依然和新发放的房贷利率有一个百分点的利差，而且这个差距会永远存在。
6月27日，他与妻子商量后，决定6月28日一早就去招商银行预约提前还款。因为他无法在招商银行的手机银行APP上预约提前还款，只能到线下网点办理。
在营业网点，林然关注到，身边很多人都是来申请提前还款的。隔壁一位女士，申请提前还款250万元，还完之后，月供大约从5万元降为3万元。
今年4月，林然已经申请了35万元的提前还贷，月供从12000元左右降为了9000元。他希望以“小步快跑”的方式，逐渐降低还款压力，节省利息支出。办理完业务后，林然的手机短信收到了预约成功的提示，银行提示他会在8月1日扣款。他计算，这次提前还款成功后，月供会从9000元降低到7900元左右。而且他计划未来有积蓄后，会继续申请提前还款。此外，消费贷等产品的贷款利率也在下降。一位购房者告诉经济观察报，在银行的客户端上，他看到银行批的消费贷款年化利率为3.5%，比他目前的房贷利率4.5%低了一个百分点。“我的房贷利率是有房子抵押的，而消费贷是信用贷款，为什么抵押贷款的利率反而比信用贷款利率要高？这不科学。”他说。
房价和利率都“站岗”了
杨姗的贷款利率也是LPR+55个基点，目前执行的利率是4.75%（每年1月1日调整），她想提前还款但有心无力。
2022年买房的时候，不仅花光了小家庭的积蓄，双方父母的多年存款也几近被“掏空”。而且目前双方收入在还贷之后所剩无几，没有多余的存款提前还贷。
回想两年前买房时的心情，和现在形成了巨大的反差。2022年元旦过后，大家都沉浸在春节即将到来的喜庆气氛中。春节假期前几天，杨姗申请的房贷终于放款，贷款300多万，月供约1.8万元。
拿到红彤彤的房本那一刻，杨姗和丈夫的内心无比喜悦。他们终于在北京有了家，在这里结婚成家，买房置业，人生开始步入正轨。
此后，房价的变化和房地产政策的转变让杨姗夫妇有些措手不及。小区的均价在走低，同户型的房子，距离他们购买时500万元的成交价也在慢慢下降。
北京从2017年开始实施的房地产调控政策，在一定程度上抑制了市场非理性上涨。随着房地产市场的转向，供求关系发生变化，支持刚性、改善性住房需求成为政策调整的方向。
从2023年9月以来，北京陆续出台放松楼市的政策。2023年9月1日，北京执行“认房不认贷”；2023年12月14日，降低首付比例、降低利率下限、优化普宅标准、延长贷款年限；2024年4月22日，北京放松离婚购房信贷政策；2024年4月30日，北京执行了13年的限购政策迎来松绑，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。
随着全国范围内房贷政策的放松，很多城市的存量房贷利率逐渐高于新发放贷款利率。此外，在理财产品利率、存款利率下降等因素影响下，2021年下半年以来，商业银行遭遇了一波提前还贷潮。
住房按揭贷款是银行的优质业务，还款稳定且不良率低。居民的提前还贷给银行的个人住房贷款业务造成了很大影响。2022年后，银行个人住房贷款业务步入罕见的低谷期，增速严重下滑；2023年上半年，多家上市银行的个人住房贷款出现负增长。此时，市场多方发出下调存量房贷利率的建议。
2023年8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》）。自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。
政策发布当天，杨姗把《通知》认真地研究了一遍后，发现跟自己没有任何关系，“我整个人都傻了”。《通知》规定，“调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限”。
2019年10月以来，北京执行的利率下限水平为LPR+55个基点。因此，林然、杨姗这些在2019年10月后贷款的购房者，并不在调整的范围内。他们的贷款利率依然为LPR+55个基点。
政策的“夹心层”
不仅是北京，上海、深圳等城市都有类似的情况。“517新政”后，北上广深一线城市跟进，调整最低首付比例和房贷利率下限。以上海市为例，2021年7月24日至2023年12月，上海市首套住房的贷款利率下限是LPR+35个基点；从2024年5月28日起，上海市调整优化首套个人住房贷款利率下限至LPR-45个基点，目前为3.5%（按照6月份LPR报价计算）。安女士在2022年3月申请了首套住房贷款，利率是LPR+35个基点，目前的贷款利率是4.3%。
在向银行申请提前还贷的同时，5月底，安女士向上海市政府信箱反映存量房贷利率的问题。7月3日，中国人民银行上海市分行给安女士答复：2024年5月28日之前发放的个人住房贷款，执行当时上海利率下限政策。根据《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（银发〔2023〕174号），“存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。”调整后的存量首套住房贷款利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房贷款利率政策下限。下一步，中国人民银行上海市分行将继续落实好房地产宏观金融审慎政策，支持房地产市场平稳健康运行。
这个答复与此前深圳市的内容相似。5月28日，深圳市政府宣布下调新房贷利率后，不少市民向政府部门咨询，现有房贷利率是否也应相应调整。6月4日，深圳市住建部、金融监管部门联合回应称，存量房贷利率不调整。2019年10月之前，房贷利率是参照贷款基准利率，在房贷时代的“换锚”之后，大都是LPR或者LPR基础上减点；2024年以来的购房者，在宽松的房贷政策下，可以享受到最新的优惠政策。在2019年10月至2023年底贷款的群体，成为了政策的“夹心层”。
近几年在高位“站岗”的群体大约是什么规模呢？中国人民银行披露的数据显示，2019年末，个人住房贷款余额为30.07万亿元，同比增长16.7%；2020年末，个人住房贷款余额为34.44万亿元，同比增长14.6%；2021年末，个人住房贷款余额为38.32万亿元，同比增长11.3%；2022年末，个人住房贷款余额为38.8万亿元，同比增长1.2%；2023年末，个人住房贷款余额为38.17万亿元，同比下降1.6%。
从上述数据来看，2019年末至2023年末的新增个人住房贷款大约在8万亿元，且2021年末至2023年末，个人住房贷款余额基本未发生太大变化。
经济观察报在采访中了解到，与林然、杨姗等经历相似的是，这类群体的大部分人有着比较集中的画像：大都是80后、90后，正是购买住房、组建家庭的年纪。
因为从事经济金融相关的工作，杨姗也一直在尝试辩证地看待问题。她说，会遵守“契约精神”，继续按时还贷。“我们是在LPR+55个基点的价格上站岗了，但如果房价涨到600万，即使贷款利率高，那么我的心理可能并没有像现在这么不平衡。关键是现在房价跌了10%，在房价起飞之前，买房的人恰好踩中了时代的节拍。我们似乎踩在了一个时代的房地产狂想曲的尾音上，然后下坠。”
杨姗感叹，人无法站在现在看过去。曾经她以为，奋斗多年终于在北京“扎根”，现在回想起来有些五味杂陈，“心理落差当然是有的。成功的人都是顺势而为，顺应时代的趋势去踩风口，而我感觉自己踩错了时代的节拍”。
下调的可能性
“不调整存量贷款利率，我们就提前还贷，把RMBS的早偿率‘打’上去。”在社交平台，有人发出了这样的倡议。
RMBS是个人住房抵押贷款资产支持证券。RMBS条件早偿率指数是全国银行间同业拆借中心在2021年10月发布的一个指数，旨在综合反映个人住房抵押贷款资产支持证券市场的基础资产早偿水平。
早偿率是指在个人住房抵押资产支持证券中，债务人提前偿付的金额在资产池未偿本金余额减去计划偿还本金金额的比例，这个指标被用来观测居民个人住房贷款提前还款行为。
国泰君安宏观研究团队在今年6月发表的一份研究报告提到，2024年2月以来，居民早偿率指数加速上行。本轮居民早偿潮由高收益资产荒（存款利率调降、长期国债指导、大额存单停售、手工补息治理）驱动，因而熄火的关键是扭转居民对于资产荒的预期，根本措施在于促使价格平稳回升、提升通胀预期。
参考全国银行间同业拆解中心发布的RMBS条件早偿率指数的编制方法，国泰君安宏观研究团队计算了居民早偿率指标（CPR）。2024年2月以来，居民早偿率指数加速上行，4月达到37%的历史高位（刨除2023年10月的技术性调整），反映出居民提前还贷行为明显增多。居民提前还贷行为主要受三方面因素驱动：信用扩张意愿（即购房意愿），低成本负债可得性，高收益资产可得性。
提前还贷的热度仍在持续。尤其是“517新政”后，市场上关于再次调整存量房贷的呼声再起。
存量房贷利率会再次下调吗？野村证券陆挺团队在6月12日发布的一份研究报告中预计，随着房价下跌，以及提前还贷的潜在风险，中国人民银行可能会在未来几个月向商业银行建议，要求其降低现有抵押贷款利率，就像在2023年出现的情况一样。中国人民银行也许还会选择降低LPR，以减轻存量房贷借款人的负担。
也有学者认为，存量房贷的利率不宜进行二次调整；虽然存量房贷与新增房贷的利差在扩大，但这不是存量房贷利率应再次下调的依据。
另外，银行息差收窄也被认为是掣肘因素之一。2024年一季度，商业银行净息差为1.54%，较2023年四季度的1.69%下降0.15个百分点。有股份行的分行副行长对经济观察报表示，上一轮（2023年9月）的调整对银行的经营有非常大的影响，如果继续下调，可能会进一步挤压银行的利润。
中央财经大学证券期货研究所研究员杨海平表示，上一轮存量房贷利率下调是在提前还款需求激增的背景下，中国人民银行综合各方情势，给出了引导政策，并顺利落地。存量房贷下调对于商业银行而言意味着要损失一部分利息收入。就目前而言，商业银行净息差降到了历史的低点，盈利压力巨大，监管部门也意识到保持商业银行合理利润空间的重要性。在与上一轮存量房贷调降的情势发生较大变化的条件下，至少在目前，监管部门很难下决心推动第二轮存量房贷利率下调。
从国际范围来看，美国会实施转按揭，以降低存量按揭利率。中金公司在相关研究报告中表示，美国按揭贷款主要分为固定利率贷款和存量利率贷款两种，美国允许居民申请转按揭，即居民可向银行申请新的贷款，并以新的贷款偿还旧的贷款。在美国按揭利率下降幅度较大阶段（如2012年—2013年、2019年—2021年），转按揭指数出现明显上升。
部分学者也在呼吁出台更有力度的房地产政策。中国社科院金融研究所副所长张明近日撰文称，尽管近期出台了“517新政”，但迄今为止房地产市场信心尚未扭转，一线城市核心地区房价尚未稳定住，大量民营房地产企业依然处于信用违约的边缘（白名单并未显著改善商业银行对房地产行业的惜贷行为）。虽然目前房价与成交量下跌还未造成严重的金融系统风险，但随着房价逐渐跌破安全边际（例如30%的历史首付比率），我们应该担心并防范未来住房抵押贷款违约率陡然上升的潜在风险。
（应受访者要求，林然、杨姗为化名）