联合资信维持万科主体及债券信用等级为AAA 关注三方面问题

经济观察网 记者 蔡越坤 6月11日，联合资信评估股份有限公司（下称“联合资信”）通过对万科企业股份有限公司（下称“万科”，或万科A，000002.SZ）主体及其相关债券的信用状况进行跟踪分析和评估，确定维持万科企业股份有限公司主体长期信用等级为AAA，维持“21万科 04”“21万科05”“21万科 06”等二十余只债券信用等级为AAA，评级展望为稳定。

联合资信认为，2023年，房地产行业持续调整，万科面临不利的经营环境，签约销售规模持续下降，叠加融资环境变化，账面货币资金规模有所下降，再融资压力大，但经营活动现金流仍保持净流入态势，全部债务资本化比率维持合理水平，且融资结构以长期债务为主。伴随行业融资环境收紧，万科由过往“总对总”的信用融资模式向以项目制抵押的融资模式改变，万科逐步加强大宗交易和股权交易工作并利用经营性物业贷等融资工具推动融资模式转型，万科整体偿债能力指标有望维持良好水平。

同时，联合资信关注万科以下三个方面的问题：

第一，房地产行业持续调整。伴随2021年下半年以来房地产市场大幅降温与万科投资力度放缓，万科开发业务销售规模逐年下降，项目去化压力加大。同时，万科合作开发存在一定规模，需关注行业下行期合作方风险。

第二，万科的股权结构较为分散。万科的股权较为分散，且无实际控制人，需关注其股权结构的稳定性。

第三，融资环境变化，万科流动性管理压力有所加大。2023年，万科筹资活动现金流入同比下降34.02%。截至2023年底，公司合并口径货币资金998.14亿元，较上年底下降27.25%；万科本部货币资金183.97亿元，较上年底下降58.70%。万科过往主要采用“总对总”的融资方式，债务较为集中于万科本部，截至2023年底，万科本部全部债务2056.36亿元，现金短期债务比为0.41倍。同时，万科经营服务类业务投资回收周期长，对资金占压较大。伴随万科所面临融资环境波动与融资模式转变，流动性管理压力有所加大，需关注万科大宗交易、股权交易等工作以及利用经营性物业贷等工具融资进展。

3月份，万科曾陷入险企寻求展期的传闻之中，同时遭遇了“股债双杀”的局面。

4月26日，国际三大评级机构之一的穆迪下调了龙头房企万科的信用评级至“Ba3”，属于投机级别。对于穆迪的决定，万科曾表示坚决反对，希望穆迪能够准确评估和反映公司情况，维护市场稳定。

近期，万科在资本市场上动作频频。5月13日，万科A公告称，向中国银行、农业银行、北京银行申请总计73.39亿元贷款。5月20日，万科再次获得中国银行12亿元贷款。

6月5日，万科发布《关于资金将存入代理行指定账户以全数偿付到期美元中期票据本息的自愿性公告》：其子公司发行的美元中票将于2024年6月7日到期，规模为6亿美元，待偿还本息合计约6.12亿美元已经全数汇出至子公司的境外银行账户。

华福证券研报指出，万科的信用基本面修复可能在一定程度上改善央国企地产的融资环境：万科不是纯民企，近期其在融资方面的改善，在一定程度上提振了央国企债券持有者及贷款银行的信心，不会因为万科的舆情而对地产“一刀切”进而导致其余央国企地产现金流出现断裂。

5月16日，万科在深交所发行资产支持专项计划，发行规模为14.35亿元，优先级票面利率为 3.6%，期限不超过18年。

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